CONSIDERAÇÕES ACERCA DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI

O ITBI é um dos imposto de competência dos Municípios, sua materialidade vem discriminada na Constituição Federal, vejamos:

“Art. 156 – Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

(…)

II – transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

(…).”

O dispositivo constitucional acima transcrito traz uma norma de competência, a qual concede o dever-poder dos Municípios instituírem o aludido imposto, trazendo detalhadamente a materialidade do tributo.

Vejamos a legislação do Município de Curitiba, tomando-a como parâmetro para as considerações sobre o tributo. Exercendo a sua competência tributária o legislador municipal instituiu o ITBI por meio da Lei Complementar Municipal nº 40/2001, a qual dispõe:

“Art. 47 – O imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de bens imóveis e de direitos a ele relativos tem como hipótese de incidência:

I – A transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou acessão física, como definidos na lei civil.

II – A transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia.

III – A cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.

(…)

Art. 49 . A base imponível do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos.

Parágrafo único. O valor venal será determinado pela Administração, mediante avaliação procedida por profissional habilitado, o qual observará, para tanto, as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, relativas à avaliação de imóveis.”

O inciso I do mesmo dispositivo constitucional determina que os Municípios também são competentes para instituir o Imposto incidente Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, e igualmente o Município de Curitiba no exercício de sua competência dispôs em sua legislação (LC nº 40/2001):

“Art. 35. Base imponível do imposto é o valor venal do imóvel.

Art. 36. O valor venal do imóvel será determinado, mediante avaliação, tomando-se como referência os valores unitários constantes da planta Genérica de valores Imobiliários e características do imóvel.

Apesar de ambas as normas trazerem a expressão “valor venal”, afirmar que o valor da base de cálculo do IPTU e do ITBI devem ser idênticas é interpretação rasa e sem fundamento, vejamos.

A planta de valores genéricos utilizada pelo Município de Curitiba para fins de lançamento de IPTU constitui base de cálculo presumida e calculada anualmente nos dias 1º de janeiro de cada exercício financeiro, envolvendo todos os imóveis de uma cidade, os quais poderão jamais ter sido objeto de transação imobiliária.

Já a base de cálculo do ITBI, quando apurada pelo Fisco, é estabelecida com base em valores reais e imediatos extraídos do mercado, relativamente a um imóvel determinado, o que possibilita ao Fisco uma avaliação atualizada e concreta. Querer igualar ou mesmo vincular a base de cálculo do ITBI com a do IPTU, é algo que não pode ser feito.

Sobre o tema leciona Omar Augusto Leite Melo:

Inicialmente, vale ressaltar que a base de cálculo do ITBI não é igual à base imponível do IPTU. O “termo” pode até ser o mesmo – valor venal –, mas há um sutil complemento (detalhe) na base de cálculo do ITBI, que faz a grande diferença.

No art. 33 do Codex Tributário, pertinente ao IPTU, está prescrito que a base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel. E ponto final! Mais nada.

Por outro lado, ao esclarecer a base de cálculo do ITBI, o art. 38 do Código Tributário Nacional aduz que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Ou seja, nesse caso acrescentou-se o termo “transmitidos”, prestigiando o valor efetivamente praticado e acertado entre as partes envolvidas no negócio imobiliário.” (MANGIERI, Francisco Ramos e MELO, Omar Augusto Leite. ITBI Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. 1ª ed. São Paulo: EDIPRO, 2006. Os grifos não constam no original.)

A base de cálculo do IPTU está vinculada diretamente à planta genérica de valores, e esta constitui técnica de avaliação em massa, necessária, por razões óbvias, à quantificação desse imposto. Sem a planta genérica de valores, seria impossível ao Município de Curitiba lançar o IPTU, visto que não seria viável avaliar individualmente cada imóvel para saber qual o valor venal concreto de cada um, tornando inviável o exercício do poder-dever de lançar os tributos.

Pode-se afirmar que a planta genérica de valores cumpre o princípio da praticabilidade no âmbito tributário, tal princípio em sua acepção jurídica pode ser traduzido “no conjunto de técnicas que visam a viabilizar a adequada execução do ordenamento jurídico” (COSTA, Regina Helena. Praticabilidade e Justiça Tributária. Exeqüibilidade de Lei Tributária e Direitos do Constribuinte. 1ª ed. São Paulo: Malheiros, 2007). A avaliação em massa, que se traduz na planta genérica de valores, oportuniza/permite que o Município execute a lei tributária, pois torna viável a quantificação da obrigação tributária do IPTU, sem tal técnica, seria impossível ao Fisco aferir o valor do tributo, o que tornaria a legislação impraticável. Assim, para fins de incidência do IPTU, o valor venal será aquele encontrado com base na planta genérica de valores.

Já com relação ao ITBI o cenário muda, pois se trata de tributos diferentes, já não é mais preciso avaliar em massa, já não é necessário mais presumir um valor para imóvel por impossibilidade prática de aplicar de outro modo a legislação. Para este imposto é possível à Administração Tributária Municipal avaliar cada imóvel transmitido, com base em parâmetros muito mais concretos do que aqueles previstos na planta genérica de valores. Por isso o valor venal do ITBI pode ser diferente do valor venal do IPTU, são impostos distintos com bases de cálculos distintas, lançados em momentos e situações diversas.

Sobre o tema vale transcrever por completo a esclarecedora lição de Francisco Ramos Mangieri:

Valor venal não é o preço acordado entre as partes, como alguns pensam, mas o valor de venda do bem ou direito em condições normais, isto é, o valor de mercado que a coisa alcançaria se fosse colocada à venda.

Obviamente que a base tributável do ITBI não está atrelada à planta genérica de valores, diploma que é utilizado, em regra, no campo do IPTU. Claro que, circunstancialmente, pode ser utilizada inclusive para informar o valor tributável para fins de ITBI, mas não que isso seja obrigatório.

Alguns municípios, principalmente os que apresentam precários aparelhos de fiscalização tributária, preferem eleger a planta de valores como base inclusive para o ITBI.

Contudo, a “planta” ou “mapa” de valores constitui técnica de avaliação em massa, especialmente para a tributação do IPTU, por razões lógicas.

Tangenciando um pouco o assunto central, podemos seguramente afirmar que nem mesmo para a tributação do IPTU é obrigatória a observância da planta genérica.

Sustentam alguns que ainda que determinado imóvel tenha sido objeto de avaliação real, superior ao valor presumido do “mapa”, este deverá ser observado enquanto não sofrer a necessária alteração legal.

Para essa corrente, a avaliação in concreto do imóvel ofenderia o art. 97 do CTN, no sentido segundo o qual a base de cálculo só pode ser majorada mediante lei em sentido material e formal.

Assim, somente após a alteração legislativa da planta genérica, instituindo novo valor para o imóvel avaliado, é que se poderia levar a cabo a tributação em razão da nova base.

Bem que tentamos nos conter, mas é impossível deixarmos de consignar o nosso total e irrestrito inconformismo com tal pensamento.

Ora, num país sério – e acreditamos fielmente que seja o caso do nosso – pode-se conceber que imóveis valiosíssimos, que revelem potencial capacidade contributiva, sejam tributados em valores ínfimos tão-só por estarem desatualizados no mapa de valores?

À toda evidência que não. Aliás, pensamento em contrário revoltaria até os mais céticos.

Mas não é só no plano da justiça que estamos nos apegando. Claro que em termos de justiça, não há como discutir a questão. Mas também no plano estritamente legal, a conduta do Executivo é induvidosamente legítima.

É certo que, atualmente, tem-se entendido que a planta genérica de valores está submetida à estrita legalidade tributária, não podendo ser veiculada por mero ato administrativo.

A planta de valores presumidos e, como não se ignora, quaisquer presunções só têm cabimento no plano legislativo.

Destarte, para se alterar um valor previsto no mapa de valores, por outro valor igualmente arbitrado, é necessário lei formalmente aprovada. Repele-se, pois, qualquer alteração de valor presumido por ato infralegal.

O mesmo não se diga quanto à apuração da base imponível concreta. Nesse passo, não estamos falando de alteração do valor arbitrado, mas de apuração real do valor venal. Queremos dizer base de cálculo concreta, que se contrapõe à abstrata. Está é representada exatamente pelo mapa de valores, diploma legal que arbitra o valor venal dos imóveis localizados no município. Aqui se utiliza o método de avaliação em massa, fixando-se valores apenas presumidos.

De outro lado, temos a base concreta, aferida individualmente a partir de laudo elaborado por profissional especializado. O princípio da legalidade está sendo respeitado, uma vez que não se pretende alterar a planta genérica. Permaneceram intangíveis os valores prefixados. A base abstrata restará íntegra. Apenas ter-se-á apurado o valor real e concreto do imóvel para fins de IPTU.

O que não se admite, portanto, é a alteração, sem lei, de um valor presumido por outro também suposto. A base abstrata é elemento quantitativo da obrigação tributária e está, induvidosamente, sujeita ao princípio constitucional da legalidade. Já, a determinação da base concreta é típica atividade administrativa de competência privativa do Poder Executivo. Isto, de resto, Renato Alessi, com sua perspicácia, já havia percebido, quando lecionou que “é da competência exclusiva do Poder Legislativo a atividade tributária em abstrato, ao passo que é da competência privativa do Poder Executivo a atividade tributária em concreto” (Istituzione di Diritto Tributário, UTET, pp. 29-30).

Temos, pois, que tão inconstitucional quanto o Executivo criar a base abstrata é o legislativo efetuar o lançamento, vale dizer, aplicar a lei tributária ao caso concreto.

A respeito, merecem ainda ser citadas as judiciosas observações de Geraldo Ataliba:

“Confirma-se, aí, que à lei cabe definir a base de cálculo dos tributos, mas não fixar o valor da coisa objeto da tributação em cada caso. Esta é tarefa administrativa. Lei é norma genérica, abstrata e impessoal. A lei não cuida de casos concretos, mas de hipóteses. Ao executivo cabe, mediante ação administrativa, aplicar as normas gerais aos casos praticados. O aplicador é que enfrenta o fato em sua previsão normativa e aplica a lei. O ato administrativo é sempre concretização do comando abstrato e legal. (“Imposto predial e taxas urbanas, in RDP 11/119).

Desse modo, deve sempre prevalecer a avaliação in concreto sobre os valores presumidos do mapa de valores. Este representa a base abstrata, genérica e impessoal, só alterável mediante lei. Aquela constitui a base concreta, aferida individualmente mediante regular procedimento administrativo. O legislativo fixa a base abstrata, que pode ser aplicada diretamente quando do lançamento tributário, dada a impossibilidade de avaliar cada imóvel concretamente. O Executivo aplica a base real, fundada em avaliações individuais e específicas.

É importante, mais uma vez, reforçamos o raciocínio antes invocado. Pois bem, existem duas possibilidades de se aferir o valor venal de imóveis para fins de lançamento de IPTU:

a) arbitrar (presumir) o valor mediante lei – emendando a Planta Genérica de Valores;

b) apurar in concreto o valor de mercado do bem, através de avaliações individuais.

Faculta-se, portanto, à Administração Tributária adotar qualquer um dos dois procedimentos. É sempre bom repisar, no entanto, que a primeira técnica – a da avaliação em massa - só existe, a bem da verdade, pela impossibilidade prática da Administração em efetuar avaliações concretas e individuais em todos os imóveis da cidade.

O melhor seria que todas as avaliações fossem individuais, o que asseguraria aos contribuintes, de forma cabal, a prevalência da verdadeira base de cálculo do IPTU. Em outras palavras, a apuração concreta do valor venal garante – de modo incontroverso – a justa, adequada e legal valoração do fato imponível da obrigação tributária.

É imperioso reconhecer que o que não se admite é a alteração sem lei – de um valor presumido por outro também presumido. Dito de outro modo, não se poderá ignorar o valor previsto na Planta Genérica e aplicar em seu lugar outro arbitrado. Isso somente através de lei.

De outra sorte, é claro que o Executivo poderá afastar valores presumidos para apurá-los concretamente pelo valor real de mercado. Quem dirá, então, nas situações em que haja valor previsto no Mapa de Valores. Aqui poder-se-á aplicar a segunda técnica de avaliação individual levada a cabo por engenheiro responsável.

Se assim não se entender, estaremos derrogando o próprio art. 148 do CTN, que possibilita ao contribuinte apresentar avaliação contraditória quando este não concordar com o valor lançado na Planta Genérica de Valores. É como o verso e o anverso da mesma moeda. Se devo reduzir o tributo porque o imóvel foi avaliado individualmente em valor inferior ao presumido, da mesma forma devo fazer prevalecer valor superior.

Interpretação contrária impediria a revisão a menor do lançamento, posição que está sedimentada em nossa doutrina e jurisprudência. O art. 97 do CTN – lembre-se – cuida da majoração e redução de tributo, o que inviabilizaria também a revisão para menos.

Ora, se entendo que o art. 97 do CTN impede a fixação do valor venal mediante avaliação in concreto (sem lei), sou forçado a entender também que o contribuinte não poderá se recusar a pagar valor maior de tributo calculado com base na Planta Genérica, ainda que avaliação contraditória aponte valor venal menor. Se não cabe revisão para mais, também não cabe para menos. A linha de raciocínio a ser seguida deve ser uma. Não podemos admitir entendimentos conflitantes, já que a discussão está centrada num mesmo dispositivo legal e que trata tanto de majoração como da redução de tributos, como já adiantamos linhas atrás.

Após essa breve explanação sobre assunto conexo, fica fácil enxergarmos que no campo do ITBI pouco importa a planta legal de valores, que, como vimos, trata-se de artifício criado muito mais para tornar possível a tributação do IPTU – dada a numerosa quantidade de imóveis espalhados pelo municípios e daí ser impraticável a avaliação in loco de cada um – do que propriamente para cercear o direito-dever do Fisco de tributar o patrimônio imobiliário pelo seu real valor.

Em termos de ITBI, como o universo da tributação é infinitamente menos abrangente, deve-se, sempre que possível, chegar ao valor real de mercado do imóvel negociado.” (MANGIERI, Francisco Ramos e MELO, Omar Augusto Leite. ITBI Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. 1ª ed. São Paulo: EDIPRO, 2006. Os grifos não constam no original.)

Da análise do texto acima transcrito pode-se concluir que a base de cálculo do ITBI não está atrelada à base de cálculo do IPTU, visto que tais impostos não são idênticos e possuem realidades e fatos geradores diferentes. Para apurar o IPTU o Município precisa utilizar métodos que viabilizem o lançamento ao mesmo tempo, em relação a todos os imóveis da cidade, o que requer a utilização de uma técnica de avaliação em massa (planta genérica de valores). No entanto, para o ITBI é possível ao ente tributante encontrar o valor real, utilizando uma base de cálculo concreta, pois só vai lançar o tributo para os bens que forem transmitidos por ato inter vivos ou que tiverem os respectivos direitos reais transmitidos de forma onerosa.

E a avaliação em concreto é a forma mais adequada e justa de realizar o lançamento, de modo algum fere a Constituição Federal ou a legislação infraconstitucional, pelo contrário, realiza os princípios da pessoalidade dos impostos, da capacidade contributiva e da própria isonomia.

O sistema de lançamento do ITBI, deve levar em conta o mercado imobiliário, e estabelecer o valor do tributo com base no valor de venda do imóvel, que é o preço que em condições normais de o bem alcançaria no mercado, essa é a base de cálculo legal e adequada do ITBI.

Assim, inexiste qualquer obrigatoriedade de vinculação da base de cálculo do ITBI àquela prevista para o IPTU.

Mesmo nos casos de arrematação do bem em leilão, importa destacar que o valor da arrematação, não pode ser comparado com o valor do mercado em condições normais. É nítida a diferença, uma coisa é a negociação de um imóvel no mercado privado normal, infinitamente diferente é a situação de alienação por meio de leilão judicial e da conseqüente arrematação em hasta pública, naquele certamente o preço pago pelo imóvel será superior. Considerar que a base de cálculo do ITBI deva ser o valor da arrematação fere o princípio da igualdade, pois certamente o contribuinte que comprou o bem em hasta pública pagou menos do que aquele outro que tenha comprado imóvel similar no mercado comum.

Daí porque a necessária utilização do valor indicado pelo ente tributante, após avaliação do imóvel e consideração do valor de venda do imóvel o qual se aproxima do valor de mercado, por levar em conta, no momento do lançamento, as características deste.

Na arrematação em hasta pública inúmeros fatores levam à diminuição do preço do bem, podem ser citados: situação judicial do bem, forma de pagamento menos vantajosa, necessidade de medidas posteriores para ter a posse plena do bem, necessidade de alienar o bem para pagar os credores, etc. Mas, se o mesmo imóvel fosse negociado no mercado imobiliário normal, tais fatores não existiriam, levando a negociação a uma autonomia e interesse muito mais igualitários entre quem vende e quem compra, o que certamente elevaria o preço.

Portanto, a base de cálculo do ITBI não é, nem deve ser idêntica a base de cálculo do IPTU, bem como em caso de alienação judicial o valor da arrematação não é a base de cálculo correta, muito pelo contrário, a própria legislação determina que a base de cálculo do ITBI (valor venal = valor de mercado dos bens ou direitos) a qual deve ser determinada pela Administração, mediante avaliação, e sempre, utilizando para tanto, normas técnicas adequadas.

Nesse sentido é a recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PELO FISCO.
1. Hipótese em que o Tribunal de origem extinguiu a Execução Fiscal por entender que a base de cálculo do ITBI deve coincidir com a do IPTU, o que foi observado pelo contribuinte.
2. A base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado. Precedentes do STJ.
3. Afastada a premissa em que se fundou o acórdão recorrido, os autos devem retornar à origem para que o Tribunal aprecie se o Fisco, ao lançar o ITBI, adotou o valor de mercado.
4. Agravo Regimental não provido.” (STJ. AgRg no Ag nº 1.120.905/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, 2ª Turma, julgado em 08/09/2009, DJe 11/09/2009. Os grifos não constam no original.)
 
 
ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 535, II, E 458, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO DO ART. 146 DO CTN. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
I - Compulsando os autos, observo que todos os pontos alavancados pela ora agravante nos embargos declaratórios perante o tribunal a quo foram devidamente analisados pelo v. acórdão.
II - A suposta violação ao art. 146 do CTN não foi devidamente prequestionada. O efeito devolutivo integral do reexame necessário não tem o condão de prequestionar toda a matéria, conforme aduz a agravante. Ademais, o Município foi sucumbente apenas no tocante à inconstitucionalidade das alíquotas progressivas. No ponto, completamente descabida a argumentação da agravante. Esta, em suas razões de apelação, ao não apresentar a referida matéria ao Tribunal a quo, impossibilitou sua apreciação. Na via do apelo especial, não se pode apreciar matéria não debatida pelo tribunal a quo, sob pena de se incorrer em supressão de instância.
III - É cediço na doutrina majoritária e na jurisprudência dessa Corte que a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que até nos casos em que não houve recolhimento, pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício. Segundo HUGO DE BRITO MACHADO: em se tratando de imposto que incide sobre a transmissão por ato oneroso, tem-se como ponto de partida para a determinação de sua base de cálculo na hipótese mais geral, que é a compra e venda, o preço. Este funciona no caso, como uma declaração de valor feita pelo contribuinte, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN. ( "CURSO DE DIREITO TRIBUTÁRIO", Machado, Hugo de Brito, Ed. Malheiros, 29ª Edição, p. 398)
IV - Conforme consignado no v. acórdão, houve a devida intimação da complementação do lançamento, fato que a agravante alega não ter ocorrido.  Entretanto, a análise da alegada irregularidade do procedimento administrativo fiscal demanda reexame de provas, o que é inadmissível pela via eleita do especial, a teor da Súmula 07/STJ.
V - Agravo regimental improvido.” (STJ. AgRg no REsp  nº 1.057.493/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, 1ª Turma, julgado em 16/08/2008, DJe 04/09/2008. Os grifos não constam no original.)
 
Também nesse sentido é a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:
 
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. AUSÊNCIA DE PROVAS A DEMONSTRAR EXCESSO NA AVALIAÇÃO REALIZADA PELO MUNICÍPIO. A base de cálculo do ITBI não deve, necessariamente, ser a mesma do IPTU, tendo em vista que, embora em ambos os casos a previsão legal seja o "valor venal do imóvel, são apurados em momentos distintos. APELAÇÃO PROVIDA.” (Apelação Cível Nº 70029332939, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Arno Werlang, Julgado em 09/12/2009. Os grifos não constam no original.)
 
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO DECLARATÓRIA. ITBI. BASE DE CÁLCULO EQUIVALENTE A DO IPTU. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NO JUÍZO A QUO. VEROSSIMILHANÇA. INEXISTÊNCIA. É de ser revogada a antecipação de tutela deferida, uma vez que, embora o IPTU e o ITBI possuam a mesma base de cálculo (valor venal do imóvel ou bem), a apuração em cada caso se dá em momentos distintos, não havendo razão para que as alíquotas respectivas sejam calculadas sobre o mesmo valor. Tutela antecipada revogada. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.” (Agravo de Instrumento Nº 70030595177, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sandra Brisolara Medeiros, Julgado em 11/11/2009. Os grifos não constam no original.)
 
 
O Tribunal de Justiça de São Paulo julgou caso semelhante (Apelação Cível nº 582.482.5/2-00, TJ/SP, Rel. Des. Silva Russo, 15ª Câmara de Direito Público, julgado em 05/11/2009), no qual se esclarece o conceito de valor venal do ITBI e a possibilidade da base de cálculo apurada pelo município ser superior ao valor da alienação do bem ou direito, vejamos:
 
“MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - Exercício de 2006 - Município de São Paulo - Falta de reiteração do agravo retido da apelante, nas suas razões recursais - Aplicação do artigo 523, § Io, do CPC - Recurso não conhecido - Preliminares afastadas - Interesse de agir e possibilidade jurídica do pedido - Decreto Municipal n° 46.228/05 - Observância ao princípio da legalidade - Base de cálculo fixada na Lei Municipal n" 11.154/91 - Valor venal entendido como aquele em que o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de venda - Arbitramento cabível - Inexistência de direito líquido e certo - Segurança denegada nesta instância, nos limites da impetração - Sentença reformada - Recurso oficial considerado interposto e apelo voluntário providos.
(...)
Assim é, porque o Decreto Municipal nº 46.228/05 não modificou a base de cálculo do ITBI, fixada no artigo 7º da Lei Municipal nº 11.154/91 e que continua sendo o valor venal do imóvel tributado, entendido pela doutrina – citada pela apelante – como o valor de mercado, ou seja, aquele em que o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de venda.
Inexiste, portanto, ofensa ao princípio da estrita legalidade, ou aos outros preceitos constitucionais invocados na petição inicial e nas contra-razões recursais.
A sistemática em testilha decorre da Lei, que determina a apuração do ITBI pela incidência de pequena alíquota sobre sua base se cálculo (valor venal supra), o que não traduz injusta apropriação estatal de grande parte do patrimônio dos apelados, nem viola a capacidade contributiva deles, revelada – de algum modo – pela expressão econômica de seu bem.
Ademais, o Superior Tribunal de Justiça admite o arbitramento, em hipóteses semelhantes a esta, quando o valor da alienação seja inferior ao valor de mercado, a propósito, valendo registrar o seguinte julgado: 
(...)
E tal como disse a apelante, o valor venal tomado para o IPTU só incide no cálculo do ITBI, quando o valor comercial do imóvel tributado lhe é inferior.
São impostos diferente, com hipóteses de incidência e fatos geradores distintos, lançados de maneira própria e desigual cada um, daí a possibilidade de arbitramento do ITBI no caso vertente.” (Os grifos não constam no original.)
 

De todo o exposto, verifica-se que a base de cálculo do IPTU para não é a mesma do ITBI, bem como o valor da arrematação não é, nem limita tal componente do aspecto quantitativo da hipótese de incidência do tributo.

Dessa forma, conclui-se que:

  1. A base de cálculo do IPTU não e idêntica a do ITBI;
  2. A base de cálculo do ITBI é concreta, ou seja, apurada no momento do lançamento relativamente a um determinado bem, levando em conta as reais e atuais condições de mercado;
  3. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem ou direito transmitido, entendendo-se valor venal como o preço que o bem alcançaria no mercado;
  4. O preço da arrematação não corresponde ao valor de mercado do bem, tendo em vista que as condições da alienação judicial não correspondem às condições reais do mercado;
  5. Cabe ao Poder Legislativo determinar qual é a base de cálculo de um tributo, mas é função do Poder Executivo apurar qual é o valor dessa base de cálculo para fins de lançamento tributário, sempre calcado em normas técnicas adequadas e aferíveis.

Patrícia Ferreira Pomoceno

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